LA PROHIBICIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: MAYORÍA DE TRES QUINTAS PARTES.

El Tribunal Supremo confirma que las Comunidades de Propietarios pueden prohibir el alquiler turístico mediante acuerdo de 3/5 de los propietarios, que representen a su vez 3/5 de las cuotas de participación, no siendo, por tanto, necesaria la unanimidad.

Se trata de las recientes Sentencias de la Sala de los Civil (Pleno) nº 1232/2024 (recurso de casación nº 8972/2022) y nº 1233/2024, (recurso de casación nº 2617/2023), de 3 de octubre de 2024.

 

Antecedentes.

 

A través del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se reformó la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de  julio), añadiendo un nuevo apartado 12 al artículo 17, que estableció la posibilidad de que las Comunidades de Propietarios “limitasen o condicionasen” el alquiler turístico de las viviendas o apartamentos que la componen, mediante el acuerdo de 3/5 de los propietarios, que representasen a su vez 3/5 de las cuotas de participación:

“ 12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

 

Controversia.

 

Como ya analizamos en un anterior post, dicho precepto legal ha dado lugar a diversos y dispares pronunciamientos judiciales por parte de las Audiencias Provinciales en relación con la interpretación y alcance del concepto “limitar”.

Así, algunos Tribunales han entendido que dentro del concepto “limitar” recogido en el nuevo artículo 17.12 de la LPH, se incluiría asimismo la facultad de “prohibir”, mostrándose por tanto a favor de que las Comunidades de Propietarios pudiesen prohibir el alquiler turístico con el acuerdo de la doble mayoría de 3/5 (entre otras, la Sentencia de la AP de Segovia de 21 de abril de 2020; AP de Asturias de 18 de enero de 2021; AP de Alicante de 7 de marzo de 2022; AP de Pontevedra de 28 de abril de 2022; AP de Guipúzcoa de 22 de mayo de 2022; AP de Madrid de 28 de septiembre de 2022; AP de Cantabria de 23 de noviembre de 2022; AP de Málaga de 25 de enero de 2023; AP de Murcia de 6 de noviembre de 2023; y AP de Madrid de 9 de febrero de 2024).

Por el contrario, otras Audiencias Provinciales han negado que la facultad de “prohibir” estuviese incluida dentro del concepto “limitar”, por tanto, entienden que para que sea efectiva la prohibición del alquiler turístico el acuerdo debía adoptarse por unanimidad, no siendo suficiente la doble mayoría de 3/5 (entre otras, la Sentencia de la AP de Alicante de 29 de septiembre de 2021; AP de Asturias de 28 de abril de 2022; AP de Las Palmas de 23 de junio de 2022; AP de Madrid, de 6 de julio de 2022; AP de Córdoba de 12 de julio de 2022; AP de Vizcaya de 20 de octubre de 2022).

 

Decisión del Tribunal Supremo.

 

Con motivo de las recientes Sentencias nº 1232/2024 y nº 1233/2024, de 3 octubre, el Tribunal Supremo zanja la cuestión y se posiciona a favor de interpretar que dentro del concepto “limitar” del artículo 17.12 de la LPH se incluye la facultad deprohibir”.

En consecuencia, el Alto Tribunal declara que las Comunidades de Propietarios pueden prohibir el alquiler turístico mediante acuerdo de 3/5 de los propietarios, que representen a su vez 3/5 de las cuotas de participación, sin que sea necesaria la unanimidad.

En el fundamento derecho sexto de las Sentencias, se recogen los motivos de la decisión del Alto Tribunal, que pasamos a resumir:

    • 1) De conformidad con lo dispuesto en el artículo 3.1 del Código Civil, la interpretación de la norma, en este caso del artículo 17.12 de la LPH, debe realizarse «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas», debiendo darse prioridad a la interpretación teleológica (finalidad de la norma, es decir, el “por qué” y “para qué” fue dictada) frente a la interpretación gramatical.
    • 2) Respecto a la interpretación gramatical, entiende el Alto Tribunal que dentro del término “limitar” se incluiría la “prohibición”, siendo ésta su máxima expresión.
    • 3) Y en cuanto a la interpretación teleológica (finalidad), señala el Alto Tribunal que del Preámbulo de la norma se desprende que la voluntad del legislador es: a) posicionarse a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, para incrementar el número de viviendas ofertadas para la venta y el arrendamiento; b) solventar la problemática generada (molestias y perjuicios) por el desarrollo de una actividad económica (alquiler turístico) dentro de una comunidad de propietarios. Por tanto, el espíritu y finalidad de la norma propician interpretar que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda asimismo la “prohibición.”
    • 4) Finalmente, señala que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal supone una nueva excepción a la regla de la unanimidad, que cada vez está más en retroceso según las últimas reformas de dicha Ley.

Estas nuevas Sentencias, unidas a las previamente dictadas por el Alto Tribunal, suponen un nuevo revés al alquiler turístico de las viviendas o apartamentos que forman parte de una Comunidad de Propietarios, ya que legitiman la prohibición del referido alquiler turístico mediante el acuerdo adoptado el acuerdo de la doble mayoría de 3/5, sin tener que acudir a la regla de la unanimidad.

 

Francisco Leyton

Leyton Abogados – Law Firm

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