En numerosas ocasiones nos han preguntado acerca de las consecuencias que puede conllevar la falta de inscripción de una propiedad en el Registro de la Propiedad, o simplemente hemos debido resolver algún asunto a favor de clientes de nuestro despacho que se han encontrado con dificultades derivadas de no haber inscrito sus inmuebles en el Registro de la Propiedad. Con este post, queremos formular unas pequeñas notas aclaratorias al respecto. 

En el Derecho español y para los contratos de compraventa, rige la libertad de forma. Es decir, no es obligatorio formalizar una escritura pública para comprar o vender un inmueble, sino que la operación puede llevarse a cabo a través de un contrato privado, e incluso puede hacerse de manera verbal si, además, se nos hace entrega de la posesión del inmueble.

Esto es así, por que en nuestro derecho rige la teoría del título (contrato) y del modo (entrega) o, dicho con otras palabras, la compraventa se perfecciona por el consentimiento y la propiedad se adquiere por la entrega.

No obstante lo anterior, lo habitual, especialmente hoy día, es comprar en escritura pública ante Notario. En nuestro tráfico jurídico, la escritura pública de compraventa ante Notario implica la entrega y, por tanto, hace propietarios de ese bien adquirido a la parte compradora. Solo la compraventa formalizada en escritura pública notarial puede tener acceso al Registro de la Propiedad.

La inscripción del título es voluntaria y meramente declarativa.

Si bien como decimos, la inscripción de la adquisición de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, ni es necesaria para que la adquisición surta efectos, sí resulta recomendable por las numerosas ventajas que ofrece para los dueños de un bien inmueble.

El papel del Registro es dar publicidad a la operación que, en otro caso, sólo sería válida y conocida entre las partes. Es decir, la principal finalidad de la inscripción es acreditar frente a terceros la titularidad del bien inmueble.

De esta forma, la inscripción en el Registro de la Propiedad ofrece seguridad jurídica tanto al propietario, como al posible interesado en la futura adquisición del inmueble.

Los perjuicios de no inscribir pueden llegar a ser grandes y molestos. Algunos ejemplos podrían ser los siguientes:

La falta de inscripción hace que la transmisión de un inmueble se vuelve más compleja. No solo a la hora de acreditar de forma efectiva la propiedad del bien en cuestión por parte de la persona que quiere venderlo o transmitirlo, sino que difícilmente podrá verificarse previamente la existencia o ausencia de cargas, tales como una hipoteca, una anotación de embargo u otro tipo de carga. Por otro lado, si el comprador o nuevo adquirente sí estuviese interesado en inscribir su título, habrá de cumplirse el tracto sucesivo, que consiste simplemente en que para lograr inscribir o anotar un título, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo transmite. Surgen más dificultades cuando se da la situación de que el derecho consta inscrito a favor de una persona distinta de la que otorga la transmisión.

Si no inscribimos nuestro derecho, constará en el Registro como propietario quien ya no lo es. Entre otras situaciones, estamos expuestos a que los acreedores de quien aparece como titular embarguen ese bien inmueble y nos veamos en la necesidad de un procedimiento judicial de Tercería de Dominio para conseguir levantar ese embargo.

Ningún banco accederá a concertar un préstamo hipotecario sobre ese bien. El artículo 1.875 del Código Civil determina que para que una hipoteca quede válidamente constituida, su escritura ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Esto es así porque el derecho real de hipoteca solo puede ser otorgado por el propietario, y para saber quién es el propietario de un inmueble, éste ha de estar inscrito como tal en el Registro de la Propiedad.

Y aunque no suelen darse estas situaciones, estamos expuestos a que ese anterior propietario venda nuevamente la finca a una tercera persona, como si continuase siendo el propietario, que de buena fe comprueba la situación en el Registro y confirma que según consta es la persona que le vende es el propietario

Al constar, el inmueble, en el Registro a nombre del vendedor, este puede, perfectamente, vendérselo a otra persona, en escritura pública, y no podríamos hacer nada: el derecho de ese tercero tiene preferencia sobre el nuestro y solo podríamos reclamar, al vendedor, por los daños y perjuicios sufridos.

Como hemos visto, la compraventa de una propiedad puede hacerse sin escritura pública y sin inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero siempre recomendamos a nuestros clientes seguir todos los trámites a fin de obtener todas las garantías y publicidad de cara a terceros que ofrecen los mismos.